{"id":384,"date":"2019-02-24T15:22:11","date_gmt":"2019-02-24T14:22:11","guid":{"rendered":"https:\/\/cravocat-fiscal.com\/?page_id=384"},"modified":"2020-09-17T16:39:36","modified_gmt":"2020-09-17T14:39:36","slug":"taxe-habitation-et-taxe-fonciere-comment-contester-la-valeur-locative-cadastrale","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/taxe-habitation-et-taxe-fonciere-comment-contester-la-valeur-locative-cadastrale\/","title":{"rendered":"Contester la valeur locative cadastrale de votre bien: un bon moyen pour r\u00e9duire votre taxe d’habitation \/ taxe fonci\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n\t[print_link]\n\t
<\/a><\/a><\/a><\/a><\/a><\/a><\/div><\/div>\n\t

La pression fiscale en mati\u00e8re de\u00a0taxes locales<\/strong>\u00a0(taxe d’habitation et taxe fonci\u00e8re) se fait de plus en plus forte sur les contribuables, qu’ils soient propri\u00e9taires ou simples locataires, \u00e0 mesure que l’Etat se d\u00e9sengage du financement des collectivit\u00e9s locales. La large exon\u00e9ration accord\u00e9e \u00e0 partir de 2018 aux m\u00e9nages fran\u00e7ais en mati\u00e8re de taxe d’habitation risque \u00e9galement de contraindre les collectivit\u00e9s locales, soucieuses de leurs autonomies financi\u00e8res, \u00e0 augmenter les taux d’imposition des imp\u00f4ts locaux.<\/p>\n

Si vous \u00eates un professionnel occupant un local commercial, vos cotisations de taxe fonci\u00e8re et\/ou de CFE ont peut-\u00eatre augment\u00e9 depuis l’entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP<\/strong> – voir notre article ici<\/a>).<\/p>\n

Dans ce marasme fiscal, le meilleur levier d’\u00e9conomies en mati\u00e8re de taxes locales pour tout contribuable consiste \u00e0 agir sur sa base d’imposition, c’est \u00e0 dire en contestant la\u00a0valeur cadastrale locative<\/strong>\u00a0de son bien.<\/p>\n

Pour les locaux commerciaux<\/strong>, nous mettons \u00e0 votre disposition un outil de diagnostic en ligne de vos bases d’imposition, accessible \u00e0 partir du menu E-taxes Locales<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Pour les locaux d’habitation, c’est en dessous que \u00e7a se passe. Bonne lecture!<\/p>\n

    \n
  1. Notion de valeur locative cadastrale<\/a><\/li>\n
  2. Contester le coefficient d’entretien du local plut\u00f4t que sa cat\u00e9gorie<\/a><\/li>\n
  3. Conditions de la contestation de la valeur locative cadastrale de votre bien<\/a><\/li>\n<\/ol>\n

    Retour sur cette notion complexe et sur les\u00a0opportunit\u00e9s de contestation<\/strong> qu’elle offre au contribuable avis\u00e9.<\/p>\n

    La valeur locative cadastrale: assiette des imp\u00f4ts locaux<\/h2>\n

    La valeur locative cadastrale (appel\u00e9e aussi\u00a0revenu cadastral<\/strong>) des locaux \u00e0 usage d’habitation correspond au loyer annuel th\u00e9orique d\u00e9fini par l’administration fiscale sur la base des informations et donn\u00e9es fournies par le contribuable.<\/p>\n

    Cette donn\u00e9e, la valeur locative cadastrale, est essentielle puisqu’elle d\u00e9termine le montant de vos impots locaux, obtenu apr\u00e8s application du taux fix\u00e9 par la collectivit\u00e9 locale concern\u00e9e (commune, d\u00e9partement, r\u00e9gion).<\/p>\n

    Il faut toutefois garder \u00e0 l’esprit qu’il ne s’agit pas du loyer annuel qu’est cens\u00e9 procurer votre bien mais d’un loyer th\u00e9orique obtenu par comparaison.<\/p>\n

    En effet, ce loyer est fix\u00e9 \u00e0 partir d’un tarif au m\u00e8tre carr\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 pour le\u00a0local de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong>\u00a0de la commune qui a \u00e9t\u00e9 s\u00e9lectionn\u00e9 par l’administration fiscale, compte tenu de caract\u00e9ristiques similaires \u00e0 celles de votre bien, pour en d\u00e9terminer la valeur locative cadastrale.<\/p>\n

    Il s’agit donc d’une \u00e9valuation par comparaison.<\/p>\n

    Les locaux de comparaison sont d\u00e9termin\u00e9s par chaque commune ou collectivit\u00e9 et r\u00e9partis entre immeubles collectifs et maisons individuelles.<\/p>\n

    Les locaux de r\u00e9f\u00e9rence sont ensuite classifi\u00e9s en huit cat\u00e9gories, selon leur architecture, la qualit\u00e9 de leur construction, leur distribution et leurs \u00e9quipements (de \u00ab\u00a0grand luxe\u00a0\u00bb \u00e0 \u00ab\u00a0tr\u00e8s m\u00e9diocre\u00a0\u00bb).<\/p>\n

    Il est donc indispensable de conna\u00eetre la cat\u00e9gorie dont rel\u00e8ve votre bien, ainsi que le local de r\u00e9f\u00e9rence (dont d\u00e9pend le tarif au m2) qui a \u00e9t\u00e9 s\u00e9lectionn\u00e9 par l’administration fiscale pour \u00e9valuer la valeur locative cadastrale de votre bien.<\/p>\n

    Ces \u00e9l\u00e9ments (cat\u00e9gorie du bien, local de r\u00e9f\u00e9rence, tarif au m2) figurent sur la fiche d’\u00e9valuation<\/strong> de votre bien, et non sur votre avis de taxe fonci\u00e8re ou d’habitation.<\/p>\n

    Vous pouvez obtenir communication de cette fiche d’\u00e9valuation ou fiche de calcul (formulaire 6675) au Centre des Imp\u00f4ts Fonciers<\/strong> (CIF) dont vous relevez (pour les modalit\u00e9s d’obention de ce document et plus g\u00e9n\u00e9ralement de contestation de votre valeur locative cadastrale, voir plus bas).<\/p>\n

    La valeur locative cadastrale est ensuite le r\u00e9sultat des deux composantes suivantes:<\/p>\n

      \n
    1. La surface pond\u00e9r\u00e9e<\/strong>;<\/li>\n
    2. multipli\u00e9e par le tarif au m2 du local de r\u00e9f\u00e9rence s\u00e9lectionn\u00e9 pour l’\u00e9valuation de votre bien.<\/li>\n<\/ol>\n

      La contestation de la valeur locative cadastrale peut donc porter sur ces deux composantes: le calcul de la surface pond\u00e9r\u00e9e d’une part, et, d’autre part, le choix du local de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

      La surface pond\u00e9r\u00e9e du local d’habitation<\/h3>\n

      La notion de surface pond\u00e9r\u00e9e est relativement complexe dans la mesure o\u00f9 elle est obtenue apr\u00e8s application de nombreux correctifs et coefficients relativement difficiles \u00e0 appr\u00e9hender.<\/p>\n

      Pour autant, nous verrons que, parmi tous ces \u00e9l\u00e9ments, seul le coefficient d’entretien<\/strong> pr\u00e9sente un v\u00e9ritable int\u00e9r\u00eat lorsqu’il s’agira de contester efficacement la valeur locative cadastrale de votre bien.<\/p>\n

      Quoi qu’il en soit, les \u00e9tapes successives suivantes permettent de d\u00e9terminer la surface pond\u00e9r\u00e9e de votre local d’habitation:<\/p>\n

        \n
      1. Mesurer la surface r\u00e9elle des pi\u00e8ces de votre habitation<\/li>\n
      2. Appliquer un coefficient d’importance qui d\u00e9pend de la surface et de la cat\u00e9gorie du local<\/li>\n
      3. Appliquer un correctif d’ensemble<\/strong> qui se d\u00e9compose lui-m\u00eame en 4 sous cat\u00e9gories: le (fameux) correctif d’entretien, deux correctifs de situation et un correctif d’ascenseur<\/li>\n
      4. Evaluer les \u00e9quivalences superficielles c’est \u00e0 dire ajouter des m2 th\u00e9oriques en fonction des \u00e9l\u00e9ments de confort<\/li>\n
      5. Faire le total des surfaces r\u00e9elles ainsi corrig\u00e9es pour obtenir la surface pond\u00e9r\u00e9e nette \u00e0 laquelle s’appliquera le tarif au m2 du local de r\u00e9f\u00e9rence<\/li>\n<\/ol>\n

        Ainsi, l’un des premiers correctif appliqu\u00e9 aux surfaces r\u00e9elles du local est le correctif d’ensemble.<\/p>\n

        Or ce correctif est fonction de la cat\u00e9gorie du local \u00e0 \u00e9valuer.<\/p>\n

        De prime abord, il pourrait d\u00e8s lors \u00eatre tentant, apr\u00e8s avoir d\u00e9termin\u00e9 la cat\u00e9gorie de votre bien sur la base de sa fiche de calcul, de chercher \u00e0 faire basculer votre local d’habitation dans une cat\u00e9gorie inf\u00e9rieure, par exemple en demandant \u00e0 relever de la cat\u00e9gorie 4 (confortable) plut\u00f4t que de la cat\u00e9gorie 3 (tr\u00e8s confortable), au regard des (nombreux) crit\u00e8res list\u00e9s par l’article 324 H de l’annexe III au CGI.<\/p>\n

        Pourtant, outre le fastidieux travail auquel vous devrez vous livrer (analyse de chaque crit\u00e8re du correctif d’ensemble), le changement de cat\u00e9gorie, vers une cat\u00e9gorie inf\u00e9rieure, de votre logement aura en g\u00e9n\u00e9ral un impact tr\u00e8s limit\u00e9 sur le montant de votre taxe d’habitation<\/strong> ou taxe fonci\u00e8re<\/strong>, le correctif \u00e9tant calcul\u00e9 par dixi\u00e8me.<\/p>\n

        En d’autres termes, vous ne pourrez gu\u00e8re esp\u00e9rer qu’une diminution de 10% de vos imp\u00f4ts locaux, et ce, au prix d’un effort d’analyse important.<\/p>\n

        Par ailleurs, il arrive, dans certaines communes, que des cat\u00e9gories inf\u00e9rieures se voient appliquer des tarifs au m2 plus \u00e9lev\u00e9s que les cat\u00e9gories sup\u00e9rieures!<\/p>\n

        Demander \u00e0 changer de cat\u00e9gorie de local n’est donc pas toujours une strat\u00e9gie payante pour contester la valeur locative cadastrale de votre bien et, partant, pour obtenir une diminution de vos imp\u00f4ts locaux.<\/p>\n

        Valeur locative cadastrale: l’int\u00e9r\u00eat de contester le coefficient d’entretien du local d’habitation plut\u00f4t que sa cat\u00e9gorie<\/h2>\n

        Parmi les multiples correctifs appliqu\u00e9s pour d\u00e9terminer la valeur locative cadastrale d’un local d’habitation, le coefficient d’entretien pr\u00e9sente un grand int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n

        Ce coefficient ou correctif d’\u00e9tat d’entretien est fix\u00e9 selon le bar\u00e8me de l’article 324 Q de l’annexe III au CGI:<\/a><\/p>\n

          \n
        1. Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune r\u00e9paration: coeff. de 1,20<\/li>\n
        2. Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites r\u00e9parations: coeff. de 1,10<\/li>\n
        3. Passable – Construction pr\u00e9sentant, malgr\u00e9 un entretien r\u00e9gulier, des d\u00e9fauts permanents dus \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9, sans que ceux-ci compromettent les conditions \u00e9l\u00e9mentaires d’habitabilit\u00e9: coeff. de 1<\/li>\n
        4. M\u00e9diocre – Construction ayant besoin de r\u00e9parations d’une certaine importance, encore que localis\u00e9es: coeff. de 0,90<\/li>\n
        5. Mauvais – Construction ayant besoin de grosses r\u00e9parations dans toutes ses parties: coeff. de 0,80<\/li>\n<\/ol>\n

          Or le coefficient d’entretien est fix\u00e9 \u00e0 l’origine par le premier propri\u00e9taire du local d’habitation neuf, \u00e0 l’ach\u00e8vement de la construction.<\/p>\n

          Cette d\u00e9claration d’ach\u00e8vement (souscrite au moyen d’un formulaire H1 ou H2) est alors prise en compte par l’administration fiscale, cette derni\u00e8re affectant au local ainsi achev\u00e9 le coefficient maximum, soit 1,20, c’est \u00e0 dire une construction n’ayant besoin d’aucune r\u00e9paration.<\/p>\n

          Par la suite, l’administration est cens\u00e9e r\u00e9viser annuellement ce coefficient, ce qui n’est jamais r\u00e9alis\u00e9 en pratique.<\/p>\n

          Ainsi, un bien construit en 1990 ne m\u00e9rite g\u00e9n\u00e9ralement plus de se voir appliquer un coefficient d’entretien de 1,20. Il pourra alors \u00eatre justifi\u00e9, en fonction de son \u00e9tat actuel, de demander la correction \u00e0 la baisse de son coefficient d’entretien, par exemple en retenant un bar\u00e8me de 0,90 (\u00e9tat m\u00e9diocre) si le b\u00e2timent s’est d\u00e9grad\u00e9 avec le temps en l’absence de travaux d’entretien ou de remise en \u00e9tat.<\/p>\n

          Bien entendu, chaque situation est particuli\u00e8re et votre bien doit faire l’objet d’une appr\u00e9ciation en fonction de sa situation concr\u00e8te.<\/p>\n

          Pour les besoins d’une telle appr\u00e9ciation, les pr\u00e9cisions du BOFiP\u00a0BOI-IF-TFB-20-10-20-50<\/a>, qui fixent les crit\u00e8res d’\u00e9valuation de l’\u00e9tat du local en fonction de ses diff\u00e9rentes composantes (gros oeuvre, huisseries etc.), pourront s’av\u00e9rer particuli\u00e8rement utiles afin de solliciter la correction de l’\u00e9tat d’entretien de votre local d’habitation.<\/p>\n

          Mais rien n’interdit \u00e9galement de contester, outre le coefficient d’entretien appliqu\u00e9 \u00e0 votre bien, le choix du local de r\u00e9f\u00e9rence effectu\u00e9 par l’administration si ce choix semble inadapt\u00e9 au regard des diff\u00e9rences objectives significatives existant entre ce local de comparaison et votre bien (ex. sa taille, son emplacement, ses am\u00e9nagements etc.).<\/p>\n

          Assurez-vous toutefois de pouvoir proposer un local de r\u00e9f\u00e9rence de substitution qui soit pertinent au regard des caract\u00e9ristiques de votre local et, bien s\u00fbr, dont le tarif au m2 s’av\u00e8re moins \u00e9lev\u00e9 qui celui du local de r\u00e9f\u00e9rence s\u00e9lectionn\u00e9 par l’administration fiscale. Une connaissance approfondie du march\u00e9 immobilier de votre commune est donc requise.<\/p>\n

          Comment contester votre valeur locative cadastrale et dans quels d\u00e9lais? Utilisez notre mod\u00e8le de r\u00e9clamation<\/h2>\n

           <\/p>\n

          D\u00e9marches pr\u00e9alables: obtenez la communication de la fiche d’\u00e9valuation de votre local d’habitation<\/h3>\n

          Avant toute demande de r\u00e9examen de la situation de votre local d’habitation, il convient d’obtenir de la part du Centre des Imp\u00f4ts Fonciers (CIF) dont d\u00e9pend votre bien la fiche d’\u00e9valuation de votre habitation.<\/p>\n

          Sur ce document figurent les \u00e9l\u00e9ments indispensables \u00e0 toute contestation: cat\u00e9gorie affect\u00e9e \u00e0 votre bien, local de r\u00e9f\u00e9rence, surface pond\u00e9r\u00e9e retenue et tarif au m2 appliqu\u00e9.<\/p>\nExemple de fiche d’\u00e9valuation:\n\"\"\n

          Si vous souhaitez contester le local de r\u00e9f\u00e9rence, il vous faudra \u00e9galement obtenir, toujours aupr\u00e8s du CIF, le proc\u00e8s-verbal des locaux de r\u00e9f\u00e9rence de la commune lequel d\u00e9taille les caract\u00e9ristiques du local de comparaison de votre bien, identifi\u00e9 pr\u00e9alablement \u00e0 partir de sa fiche d’\u00e9valuation.<\/p>\n

          Dans quels d\u00e9lais et comment contester la valeur locative de votre habitation?<\/h3>\n

          Le d\u00e9lai de r\u00e9clamation pr\u00e9vu en mati\u00e8re de taxe d’habitation et de taxe fonci\u00e8re est fix\u00e9 au 31 d\u00e9cembre de l’ann\u00e9e suivant celle de la mise en recouvrement.<\/p>\n

          Ainsi, la taxe d’habitation 2018, dont le paiement par voie d’avis de mise en recouvrement interviendra en principe en octobre 2018, pourra \u00eatre contest\u00e9e jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2019 mais pas au-del\u00e0.<\/p>\n

          Vous pouvez utiliser notre mod\u00e8le de courrier<\/a> visant \u00e0 contester la valeur locative cadastrale de votre bien, disponible en t\u00e9l\u00e9chargement libre.<\/p>\n

          Les courriers de demande de communication des fiches d’\u00e9valuation sont inclus dans notre mod\u00e8le.<\/p>\n

           <\/p>\n\t

          Voir un r\u00e9sum\u00e9 de l’article en vid\u00e9o<\/strong><\/p>\n\t

          \nhttps:\/\/clementresta-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2019\/03\/Contester_la_valeur_locative_cadastrale_.mp4<\/a><\/video><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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