{"id":1404,"date":"2020-06-04T11:54:44","date_gmt":"2020-06-04T09:54:44","guid":{"rendered":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/?p=1404"},"modified":"2020-06-04T11:54:46","modified_gmt":"2020-06-04T09:54:46","slug":"lassiette-des-biens-soumis-a-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/2020\/06\/04\/lassiette-des-biens-soumis-a-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi\/","title":{"rendered":"L\u2019assiette des biens soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"has-vivid-cyan-blue-color has-text-color\" id=\"titre-1\" style=\"font-size:24px\"><strong>IFI: quels sont les biens imposables&nbsp;?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Sont inclus dans <strong>l\u2019assiette de l\u2019IFI<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Les biens ou droits immobiliers appartenant au redevable (art. 965,1\u00b0 du CGI)&nbsp;;<\/li><li>Les parts ou actions des soci\u00e9t\u00e9s et organismes appartenant au redevable, \u00e0 hauteur de la fraction de leur valeur repr\u00e9sentative de biens ou droits immobiliers d\u00e9tenus directement ou indirectement par la soci\u00e9t\u00e9 ou l&rsquo;organisme (art. 965,2\u00b0 du CGI).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Ainsi, l\u2019assiette de l\u2019IFI inclut deux composantes principales&nbsp;: les biens d\u00e9tenus directement par le redevable, et ceux d\u00e9tenus indirectement au travers de soci\u00e9t\u00e9s dites de d\u00e9tention immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"has-vivid-cyan-blue-color has-text-color\" style=\"font-size:18px\"><strong>Les biens immobiliers d\u00e9tenus directement par le redevable de l\u2019IFI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Sont concern\u00e9s notamment&nbsp;: les immeubles b\u00e2tis (maisons, appartements, etc.) et non b\u00e2tis (terrains, terres agricoles, etc.), les placements li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;immobilier (Organisme de Placement Collectif en Immobilier et Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement en Immobilier).<\/p>\n\n\n\n<p>Il en est de m\u00eame de la valeur de rachat au 1er janvier de l\u2019ann\u00e9e repr\u00e9sentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unit\u00e9s de compte des contrats d&rsquo;assurance-vie.<\/p>\n\n\n\n<p>De nombreuses exon\u00e9rations sont toutefois pr\u00e9vues&nbsp;: <strong>biens immobiliers ayant un caract\u00e8re professionnel<\/strong>, for\u00eats et parts de groupements forestiers etc.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"has-vivid-cyan-blue-color has-text-color\" style=\"font-size:18px\"><strong>Les biens immobiliers d\u00e9tenus au travers soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res patrimoniales<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les biens ou droits immobiliers taxables d\u00e9tenus au travers de soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenues par le redevable ne sont taxables dans le patrimoine de ce dernier que pour une fraction repr\u00e9sentant la valeur desdits biens ou droits immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour d\u00e9terminer la fraction imposable de la valeur des parts ou actions appartenant au redevable, il est appliqu\u00e9 \u00e0 leur valeur, d\u00e9termin\u00e9e conform\u00e9ment aux dispositions de l&rsquo;article 973 du CGI, un coefficient correspondant au rapport existant entre&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>d\u2019une part, la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle des biens ou droits immobiliers imposables augment\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la fraction de la valeur des parts ou actions d\u00e9tenues repr\u00e9sentatives de ces m\u00eames biens et,<\/li><li>d&rsquo;autre part, la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle de l&rsquo;ensemble des actifs de la soci\u00e9t\u00e9 ou de l&rsquo;organisme dans lequel le redevable d\u00e9tient une participation directe (deuxi\u00e8me alin\u00e9a du 2\u00b0 de l&rsquo;article 965 du CGI).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Ces modalit\u00e9s de calcul ont \u00e9t\u00e9 comment\u00e9es par l\u2019administration, notamment en cas de d\u00e9tention indirecte \u00e0 deux niveaux.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019administration donne ainsi l\u2019exemple chiffr\u00e9 suivant en pr\u00e9sence d\u2019une cha\u00eene de participation simple&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>M. X d\u00e9tient 50 % du capital d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 A.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>La valeur totale des parts composant le capital de cette soci\u00e9t\u00e9 est \u00e9valu\u00e9e \u00e0 1 million d&rsquo;euros.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Un immeuble imposable d&rsquo;une valeur v\u00e9nale de 400 000 \u20ac, ainsi que des parts d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 B, sont inscrits \u00e0 son actif.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>La valeur v\u00e9nale des \u00e9l\u00e9ments qui composent l&rsquo;actif de la soci\u00e9t\u00e9 A s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1,5 million d&rsquo;euros.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>La soci\u00e9t\u00e9 B est d\u00e9tenue \u00e0 50 % par la soci\u00e9t\u00e9 A. La valeur totale des parts composant son capital est \u00e9valu\u00e9e \u00e0 500 000 \u20ac. La valeur v\u00e9nale totale des \u00e9l\u00e9ments de son actif s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 900 000 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Elle d\u00e9tient un immeuble imposable d&rsquo;une valeur v\u00e9nale de 300 000 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>La soci\u00e9t\u00e9 B est la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant un bien immobilier imposable dont le niveau dans la cha\u00eene de participation est le plus bas.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Il convient donc de d\u00e9terminer en premier lieu le coefficient correspondant \u00e0 la fraction des parts de la soci\u00e9t\u00e9 B repr\u00e9sentative de biens ou droits immobiliers imposables :<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>D\u00e9termination du coefficient de la soci\u00e9t\u00e9 B : Valeur de l&rsquo;immeuble imposable de B \/ valeur totale des actifs de la soci\u00e9t\u00e9 B = 300 000 \/ 900 000 = 1\/3 ;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Ce coefficient est ensuite appliqu\u00e9 \u00e0 la valeur des parts de B que d\u00e9tient A soit (500 000 * 50%) * 1\/3 = 83 333 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Il est alors possible de d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale totale des biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus directement et indirectement par la soci\u00e9t\u00e9 A en ajoutant \u00e0 la valeur de ses biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus directement, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions qu\u2019elle d\u00e9tient dans B, soit : 400 000 \u20ac + 83 333 \u20ac = 483 333 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>On en d\u00e9duit le coefficient correspondant \u00e0 la fraction imposable des titres de la soci\u00e9t\u00e9 A : valeur v\u00e9nale des biens et droits immobiliers imposables d\u00e9tenus directement et indirectement par la soci\u00e9t\u00e9 A \/ valeur v\u00e9nale r\u00e9elle des actifs de la soci\u00e9t\u00e9 A = 483 333 \/ 1 500 000<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>D\u2019o\u00f9 une valeur \u00e0 d\u00e9clarer par M. X, qui d\u00e9tient 50 % de la soci\u00e9t\u00e9 A, de (1 000 000 * 50%) * (483 333 \/ 1 500 000) = 161 111 \u20ac.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"has-vivid-cyan-blue-color has-text-color\" style=\"font-size:24px\"><strong>IFI et d\u00e9membrement\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En pr\u00e9sence <strong>d\u2019actifs taxables d\u00e9membr\u00e9s<\/strong>, des dispositions sp\u00e9cifiques sont pr\u00e9vues par l\u2019article 968 du CGI.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet article pr\u00e9voit que les biens imposables grev\u00e9s d&rsquo;<strong>usufruit<\/strong> sont, sauf exceptions, compris, au titre de l\u2019IFI, dans le patrimoine de l&rsquo;usufruitier pour leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exception, ces actifs grev\u00e9s d\u2019usufruit sont compris respectivement dans le patrimoine de l\u2019usufruitier et du nu propri\u00e9taire selon les proportions fix\u00e9es par l\u2019article 669 du code civil lorsque le d\u00e9membrement r\u00e9sulte d\u2019une disposition l\u00e9gale obligatoire (articles 757 et 767 ancien du Code civil qui pr\u00e9voient les droits du conjoint survivant \u00e0 l\u2019usufruit de la succession du conjoint d\u00e9c\u00e9d\u00e9).<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi, une personne qui dispose de l\u2019usufruit d\u2019un bien suite \u00e0 la succession de son conjoint (usufruit ayant une origine l\u00e9gale), d\u00e9clarera \u00e0 l\u2019IFI sa part d\u2019usufruit pour sa seule valeur d\u2019usufruit, et non pas \u00e0 sa valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 par d\u00e9rogation \u00e0 la r\u00e8gle de principe.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, il convient de distinguer la situation de biens d\u00e9membr\u00e9s d\u00e9tenus directement par le redevable de ceux d\u00e9tenus au travers de soci\u00e9t\u00e9s interpos\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>En effet, si l&rsquo;usufruitier d&rsquo;un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions que d\u00e9tient le redevable dans cette soci\u00e9t\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9e en retenant la seule valeur de l&rsquo;usufruit du bien immobilier ainsi d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9 ou l&rsquo;organisme.<\/p>\n\n\n\n<p>De la m\u00eame mani\u00e8re, la <strong>nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> d\u2019un bien immobilier d\u00e9tenue par une personne morale est prise en compte pour la d\u00e9termination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions.<\/p>\n\n\n\n<p>Il n\u2019y a donc pas lieu d\u2019\u00e9valuer la valeur des biens d\u00e9membr\u00e9s d\u00e9tenus par une SCI sur la base de leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette disposition s&rsquo;applique toutefois sous r\u00e9serve du droit de contr\u00f4le de l&rsquo;administration quant au but recherch\u00e9 lors du d\u00e9membrement, laquelle pourra, le cas \u00e9ch\u00e9ant, mettre en \u0153uvre la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 l&rsquo;article L. 64 du livre des proc\u00e9dures fiscales (LPF), notamment dans le cas o\u00f9 l&rsquo;interposition de la soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9sulte de la seule volont\u00e9 d&rsquo;\u00e9luder l&rsquo;imp\u00f4t qui aurait d\u00fb peser sur le redevable.<\/p>\n\n\n\n<p>La constitution d\u2019une \u00ab&nbsp;<em>soci\u00e9t\u00e9 d\u2019usufruit&nbsp;\u00bb<\/em> doit donc poursuivre un but essentiellement patrimonial pour produire des effets en mati\u00e8re d\u2019IFI.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>IFI: quels sont les biens imposables&nbsp;? Sont inclus dans l\u2019assiette de l\u2019IFI&nbsp;: Les biens ou droits immobiliers appartenant au redevable (art. 965,1\u00b0 du CGI)&nbsp;; Les parts ou actions des soci\u00e9t\u00e9s et organismes appartenant au redevable, \u00e0 hauteur de la fraction de leur valeur repr\u00e9sentative de biens ou droits immobiliers d\u00e9tenus directement ou indirectement par la&hellip; <br \/> <a class=\"read-more\" href=\"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/2020\/06\/04\/lassiette-des-biens-soumis-a-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi\/\">Lire la suite<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1413,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[74],"tags":[],"class_list":["post-1404","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite-patrimoniale"],"aioseo_notices":[],"jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/i0.wp.com\/clementresta-avocat.com\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/IFI.jpg?fit=1920%2C1101&ssl=1","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1404","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1404"}],"version-history":[{"count":9,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1404\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1415,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1404\/revisions\/1415"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1413"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1404"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1404"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1404"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}