{"id":1697,"date":"2021-11-24T15:22:49","date_gmt":"2021-11-24T14:22:49","guid":{"rendered":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/?p=1697"},"modified":"2022-02-05T15:02:05","modified_gmt":"2022-02-05T14:02:05","slug":"tva-sur-marge-retour-sur-icade-promotion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clementresta-avocat.com\/index.php\/2021\/11\/24\/tva-sur-marge-retour-sur-icade-promotion\/","title":{"rendered":"TVA sur marge: retour sur l’\u00e9volution de la jurisprudence et de la doctrine administrative"},"content":{"rendered":"\n

De la R\u00e9ponse Vogel \u00e0 la d\u00e9cision Icade Promotion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’application ou non du r\u00e9gime de la TVA sur la marge<\/strong> aux ventes de terrains \u00e0 b\u00e2tir<\/strong> ou d’immeubles b\u00e2tis achev\u00e9s depuis plus de cinq ans est \u00e0 l’origine de nombreux contentieux entre l’administration fiscale<\/strong> et les professionnels de l’immobilier, notamment pour des op\u00e9rations de revente cons\u00e9cutives \u00e0 une division parcellaire<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Dans cet article, nous nous proposons de revenir sur l’\u00e9volution du contexte jurisprudentiel et doctrinal autour du r\u00e9gime de la marge appliqu\u00e9 aux op\u00e9rations immobili\u00e8res, avec en point d’orgue la d\u00e9cision de la CJUE Icade Promotion<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

  1. La doctrine \u00e9volutive de l’administration fiscale<\/a><\/li>
  2. Le Conseil d’Etat aligne sa position avec celle de l’administration fiscale<\/a><\/li>
  3. La d\u00e9cision de la CJUE Icade Promotion: certitudes et interrogations<\/a><\/li><\/ol>\n\n\n\n

    TVA sur marge: la position fluctuante de l’administration fiscale<\/h2>\n\n\n\n

    Au regard de la probl\u00e9matique de la TVA sur marge, la position de l\u2019administration a fluctu\u00e9 dans le temps.<\/p>\n\n\n\n

    Ainsi, l\u2019administration fiscale a initialement entendu limiter le r\u00e9gime d\u2019imposition sur la marge \u00e0 la cession de biens revendus sous la m\u00eame qualification juridique et physique que celle de l\u2019acte d\u2019achat, excluant de facto du r\u00e9gime de la marge un certain nombre d\u2019op\u00e9rations de promotion impliquant des restructurations avant cession (d\u00e9molition ou division avant cession).<\/p>\n\n\n\n

    Entre l\u2019acquisition du bien immobilier et sa revente, la condition d\u2019identit\u00e9<\/strong> devait donc \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e \u00e0 la fois sur un plan juridique (m\u00eame qualification avant et apr\u00e8s revente) et au regard de ses caract\u00e9ristiques physiques (notamment, absence de division).<\/p>\n\n\n\n

    De nombreuses juridictions du fond ayant pris position pour une absence de prise en compte des crit\u00e8res d\u2019identit\u00e9 juridique et physique des biens pour l\u2019application de la TVA sur la marge, l\u2019administration fiscale a finalement assoupli sa position (R\u00e9p. Vogel : S\u00e9n. 17-5-2018 n\u00b0 04171<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n

    Suite \u00e0 cette r\u00e9ponse, il n\u2019\u00e9tait plus exig\u00e9 que le crit\u00e8re de l\u2019identit\u00e9 physique soit rempli pour l\u2019application de la TVA sur la marge, mais seulement celui de l\u2019identit\u00e9 juridique ce qui a permis de r\u00e9tablir une certaine s\u00e9curit\u00e9 juridique aux op\u00e9rations d\u2019am\u00e9nagement foncier.<\/p>\n\n\n\n

    Ainsi, depuis la publication de la r\u00e9ponse Voge<\/a>l, il n’est en principe plus n\u00e9cessaire, en cas d\u2019acquisition d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre revendu en plusieurs lots, que la division soit ant\u00e9rieure \u00e0 l’acte d’acquisition initial ni qu’un document d’arpentage ait \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli pour les besoins de la cession permettant d’identifier les diff\u00e9rentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’am\u00e9nager faisant appara\u00eetre de mani\u00e8re pr\u00e9cise les divisions envisag\u00e9es ait \u00e9t\u00e9 obtenu pr\u00e9alablement pour que le r\u00e9gime de la marge puisse s\u2019appliquer lors de la revente des lots non b\u00e2tis<\/strong> issus des divisions.<\/p>\n\n\n\n

    Pour autant, l’administration se refuse d’admettre l’application de la TVA sur la marge en cas de changement de qualification juridique, et notamment lors de la revente comme terrain \u00e0 b\u00e2tir de la parcelle comprenant un immeuble b\u00e2ti apr\u00e8s d\u00e9molition<\/strong> de ce dernier ou apr\u00e8s d\u00e9tachement du terrain supportant l\u2019\u00e9difice.<\/p>\n\n\n\n

    La d\u00e9cision Promialp: l’approche du r\u00e9gime de la marge retenue par l’administration l\u00e9gitim\u00e9e par le Conseil d’Etat<\/h2>\n\n\n\n

    De son c\u00f4t\u00e9, \u00e0 rebours des juridictions du fond, le Conseil d\u2019Etat a confirm\u00e9 que le crit\u00e8re de l\u2019identit\u00e9 juridique devait \u00eatre rempli en tout hypoth\u00e8se, mais il ne s\u2019est pas prononc\u00e9 sur la question de l\u2019identit\u00e9 du crit\u00e8re physique (CE 8e-3e ch. 27-3-2020 n\u00b0 428234, min. c\/ SARL Promialp<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

    Dans le cadre d\u2019une mise \u00e0 jour de la doctrine administrative intervenue le 13\/05\/2020, l\u2019arr\u00eat pr\u00e9cit\u00e9 du Conseil d\u2019Etat a \u00e9t\u00e9 repris dans la base BOFIP, laissant planer un doute sur le maintien ou non de la r\u00e9ponse minist\u00e9rielle Vogel pr\u00e9cit\u00e9e concernant l\u2019abandon du crit\u00e8re de l\u2019identit\u00e9 physique.<\/p>\n\n\n\n

    Dans ce contexte, le Conseil d\u2019Etat puis la Cour administrative d\u2019appel de Lyon ont saisi la CJUE de questions pr\u00e9judicielles afin notamment de savoir si les crit\u00e8res de l\u2019identit\u00e9 juridique et physique<\/strong> \u00e9taient n\u00e9cessaires pour b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime de la TVA sur marge.<\/p>\n\n\n\n

    TVA sur marge: quelles suites \u00e0 la d\u00e9cision Icade Promotion?<\/h2>\n\n\n\n

    Dans sa d\u00e9cision Icade Promotion SAS (CJUE 30-9-2021 aff. 299\/20), la CJUE confirme l’interpr\u00e9tation de l’article 268 du CGI donn\u00e9e par le Conseil d’\u00c9tat et par l’administration exigeant, tous deux, une identit\u00e9 de qualification juridique entre bien acquis et bien revendu pour l’application du r\u00e9gime de la marge.<\/p>\n\n\n\n

    En revanche, pour la CJUE, la condition d\u2019identit\u00e9 physique ne figure pas parmi les conditions pos\u00e9es par l\u2019article 392 de la Directive TVA instaurant le r\u00e9gime de la marge.<\/p>\n\n\n\n

    A cet \u00e9gard, la Cour apporte une clarification bienvenue en jugeant que la division en lots et l’am\u00e9nagement de terrains \u00e0 b\u00e2tir avant leur revente, emportant modification de leurs caract\u00e9ristiques, ne sauraient avoir pour cons\u00e9quence le changement de leur qualification juridique en \u00ab b\u00e2timent \u00bb et partant leur exclusion du r\u00e9gime de la marge.<\/p>\n\n\n\n

    A contrario, les op\u00e9rations de d\u00e9tachement, avant cession, d\u2019une parcelle non b\u00e2tie lorsque la parcelle d\u2019origine supporte un b\u00e2timent devraient demeurer exclues du r\u00e9gime de la marge en toute hypoth\u00e8se (la condition d\u2019identit\u00e9 juridique n\u2019\u00e9tant pas remplie), confirmant ainsi la position du Conseil d\u2019Etat et de l\u2019administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n

    La CJUE a \u00e9galement eu \u00e0 se prononcer sur la port\u00e9e de la condition relative au r\u00e9gime d\u2019acquisition du terrain, plus particuli\u00e8rement s\u2019agissant de savoir si la notion de \u00ab droit \u00e0 d\u00e9duction<\/strong> \u00bb ne visait que l\u2019hypoth\u00e8se stricte o\u00f9 l\u2019assujetti n\u2019avait pas eu le droit de d\u00e9duire la TVA lors de l\u2019acquisition initiale de l\u2019immeuble ou si elle englobait, aussi, l\u2019ensemble des hypoth\u00e8ses dans lesquelles l\u2019op\u00e9ration n\u2019avait pas pu ouvrir droit \u00e0 d\u00e9duction.<\/p>\n\n\n\n

    En r\u00e9ponse \u00e0 cette question, la Cour conditionne l\u2019application du r\u00e9gime de la TVA sur marge aux acquisitions :<\/p>\n\n\n\n