Une SCI relevant de l’imp\u00f4t sur le revenu doit en principe se livrer exclusivement \u00e0 des activit\u00e9s civiles: d\u00e9tention d’une immeuble de jouissance (SCI familiale) ou activit\u00e9 locative relevant des revenus fonciers. <\/p>\n\n\n\n
Bien entendu, rien n’interdit \u00e0 une SCI de vendre le bien immobilier qu’elle exploite mais une telle op\u00e9ration doit relever d’une approche strictement patrimoniale, sous peine de requalification en activit\u00e9 commerciale.<\/p>\n\n\n\n
Une telle requalification, bien connue des professionnels de la fiscalit\u00e9, entra\u00eene en effet des cons\u00e9quences lourdes en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9: perte du b\u00e9n\u00e9fice de la transparence fiscale (et notamment des abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention), taxation \u00e0 l’IS de la plus-value de cession, et, en cas de distribution du produit de cession, taxation entre les mains des associ\u00e9s en tant que revenu distribu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Lors de la revente d’un bien par une SCI, quelles sont les circonstances de fait pouvant conduire \u00e0 une telle requalification en activit\u00e9 commerciale?<\/p>\n\n\n\n
L\u2019article\n206-2 du CGI dispose que les soci\u00e9t\u00e9s civiles (n\u2019ayant pas opt\u00e9 pour l\u2019imp\u00f4t\nsur les soci\u00e9t\u00e9s) qui se livrent \u00e0 des op\u00e9rations pr\u00e9sentant un caract\u00e8re\nindustriel et commercial au sens des articles 34 et 35 rel\u00e8vent de plein droit\nde l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019article\n35-I du CGI pr\u00e9voit les dispositions suivantes :<\/p>\n\n\n\n
I.\nPr\u00e9sentent \u00e9galement le caract\u00e8re de b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux, pour\nl’application de l’imp\u00f4t sur le revenu, les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s par les personnes\nphysiques d\u00e9sign\u00e9es ci-apr\u00e8s :<\/em><\/p>\n\n\n\n 1\u00b0 Personnes\nqui, habituellement, ach\u00e8tent en leur nom, en vue de les revendre, des\nimmeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res\nou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou\nparts cr\u00e9\u00e9es ou \u00e9mises par les m\u00eames soci\u00e9t\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n 1\u00b0 bis\nPersonnes qui, \u00e0 titre habituel, ach\u00e8tent des biens immeubles, en vue d’\u00e9difier\nun ou plusieurs b\u00e2timents et de les vendre, en bloc ou par locaux ;<\/em><\/p>\n\n\n\n 2\u00b0 Personnes\nse livrant \u00e0 des op\u00e9rations d’interm\u00e9diaire pour l’achat, la souscription ou la\nvente des biens vis\u00e9s au 1\u00b0 ;<\/em><\/p>\n\n\n\n 3\u00b0 Personnes\nqui proc\u00e8dent \u00e0 la cession d’un terrain divis\u00e9 en lots destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre\nconstruits lorsque le terrain a \u00e9t\u00e9 acquis \u00e0 cet effet ;<\/em><\/p>\n\n\n\n En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l\u2019objet de la SCI, tel que pr\u00e9vu par ses statuts, ne porte pas sur l\u2019une des activit\u00e9s vis\u00e9es par cet article.<\/p>\n\n\n\n En effet, il est d’usage de r\u00e9diger les statuts d’une SCI selon la formule suivante:<\/p>\n\n\n\n \u00ab\u00a0La soci\u00e9t\u00e9 a pour objet la propri\u00e9t\u00e9, l\u2019administration, l\u2019exploitation par bail, location, sous-location ou autrement, de tous immeubles b\u00e2tis ou non b\u00e2tis dont elle pourrait devenir propri\u00e9taire, usufruiti\u00e8re ou nu-propri\u00e9taire, par acquisition, cr\u00e9dit-bail ou autrement, et g\u00e9n\u00e9ralement, toutes op\u00e9rations pouvant se rattacher directement ou indirectement \u00e0 cet objet et ne modifiant pas le caract\u00e8re civil de la Soci\u00e9t\u00e9<\/em>.\u00a0\u00bb<\/p>\n\n\n\n De telles activit\u00e9s, purement civiles permet donc d\u2019\u00e9carter a priori<\/em> l\u2019assujettissement d’une SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s pour autant que l\u2019activit\u00e9 de cette derni\u00e8re soit r\u00e9alis\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 son objet.<\/p>\n\n\n\n Toutefois, un projet de cession d’un ou plusieurs biens immeubles d\u00e9tenus par une SCI est susceptible d\u2019entrer dans les dispositions du 1\u00b0 du I de l\u2019article 35 du CGI qui attribue un caract\u00e8re industriel et commercial aux op\u00e9rations d\u2019achat-revente d\u2019immeubles, op\u00e9rations qualifi\u00e9es usuellement d\u2019op\u00e9rations de marchand de biens.<\/p>\n\n\n\n Pour\nautant, ces dispositions visent les op\u00e9rations d\u2019achat-revente d\u2019immeubles \u00e0 titre habituel<\/strong> et avec une intention sp\u00e9culative<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est\nen effet la r\u00e9union de ces deux crit\u00e8res qui permet de qualifier l\u2019activit\u00e9\nd\u2019achat-revente de biens immobiliers d\u2019activit\u00e9 industrielle et commerciale.<\/p>\n\n\n\n Selon\nla jurisprudence, le caract\u00e8re habituel de l\u2019activit\u00e9 r\u00e9sulte soit de la\npluralit\u00e9 des ventes r\u00e9alis\u00e9es dans le cadre d’une m\u00eame op\u00e9ration, soit de\nl’activit\u00e9 pass\u00e9e ou pr\u00e9sente du c\u00e9dant.<\/p>\n\n\n\n L\u2019intention\nsp\u00e9culative est quant \u00e0 elle retenue lorsque les biens immeubles ont \u00e9t\u00e9 acquis\nen vue d\u2019\u00eatre revendus.<\/p>\n\n\n\n S\u2019agissant\nde soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res r\u00e9alisant une op\u00e9ration unique d\u2019achat-revente, le\nConseil d\u2019Etat a, dans une d\u00e9cision de principe (CE 23 juin 1993, n\u00b0 69587, 9e et 8e s.-s., SCI Le\nPrieur\u00e9), consid\u00e9r\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n Que la condition\nd’habitude \u00e0 laquelle est subordonn\u00e9e, d’apr\u00e8s leurs termes m\u00eames,\nl’application des dispositions du I-1\u00b0), premier alin\u00e9a, de l’article 35 du\nCode n’est pas, en principe, remplie\ndans le cas d’une soci\u00e9t\u00e9 civile qui a eu pour seule activit\u00e9 la r\u00e9alisation\nd’une op\u00e9ration sp\u00e9culative unique consistant \u00e0 acheter et revendre, en l’\u00e9tat,\nun immeuble d\u00e9termin\u00e9<\/strong> ; qu’il en va,\ntoutefois, diff\u00e9remment lorsque les associ\u00e9s qui jouent un r\u00f4le pr\u00e9pond\u00e9rant ou\nb\u00e9n\u00e9ficient principalement des activit\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 sont des personnes se\nlivrant elles-m\u00eames de fa\u00e7on habituelle \u00e0 des op\u00e9rations d’achat et de revente\nen l’\u00e9tat d’immeubles<\/strong> ; qu’en pareil cas, la soci\u00e9t\u00e9 \u00e9tant l’un des\ninstruments d’une activit\u00e9 d’ensemble entrant dans le champ d’application du\nI-1\u00b0, premier alin\u00e9a, de l’article 35 du code, doit \u00eatre regard\u00e9e remplie la\ncondition d’habitude pos\u00e9e par ce texte ;<\/em><\/p>\n\n\n\n En\nd\u2019autres termes pour le Conseil d\u2019Etat, une SCI ne r\u00e9alisant qu\u2019une seule\nop\u00e9ration d\u2019achat-revente \u00e0 des fins sp\u00e9culatives ne remplit pas, en\nprincipe, la condition d\u2019habitude requise par l\u2019article 35 du CGI.<\/p>\n\n\n\n Ce\nn\u2019est que par exception, lorsque ses associ\u00e9s se livrent habituellement\n\u00e0 des activit\u00e9s d\u2019achat-revente, qu\u2019il y a lieu de regarder une telle soci\u00e9t\u00e9\ncomme se livrant \u00e0 une activit\u00e9 de marchand de biens.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, en pr\u00e9sence d’une op\u00e9ration d’achat revente unique, le r\u00f4le des associ\u00e9s sera un crit\u00e8re d\u00e9cisif dans l’appr\u00e9ciation de la condition d’habitude. <\/p>\n\n\n\n Comme nous l’avons vu, la requalification en op\u00e9ration de marchand de bien proc\u00e8de de la r\u00e9union de deux crit\u00e8res cumulatifs: l’intention sp\u00e9culative (appr\u00e9ci\u00e9e lors de l’achat) et la condition d’habitude.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, d\u00e8s lors que l’objet social de la SCI est strictement civil et qu’il existe des \u00e9l\u00e9ments permettant de d\u00e9montrer dans les faits que cet objet social a \u00e9t\u00e9 mis en oeuvre m\u00eame de fa\u00e7on incompl\u00e8te, le risque de requalification appara\u00eet purement th\u00e9orique y compris lorsque le bien est revendu peu de temps apr\u00e8s son acquisition avec une forte plus-value. <\/p>\n\n\n\n En revanche, dans les situations dans lesquelles le bien acquis par la SCI n’a pas \u00e9t\u00e9 exploit\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 son objet, voire pas du tout, et qu’il est revendu \u00e0 bref d\u00e9lai, en particulier par pur opportunisme financier, il convient d’\u00eatre prudent.<\/p>\n\n\n\n Sont \u00e9galement \u00e0 risques les op\u00e9rations d’achat d’une parcelle de terrain suivie de sa revente apr\u00e8s division en plusieurs lots, pouvant induire une intention sp\u00e9culative d\u00e8s l’origine.<\/p>\n\n\n\n Le risque sera d’autant plus accru si parmi les associ\u00e9s de la SCI figurent des professionnels de l’immobilier (marchands de biens, promoteurs). <\/p>\n\n\n\n En effet, l’administration fiscale pourrait \u00eatre tent\u00e9e, sur la base de la jurisprudence actuelle, d’\u00e9tablir l’existence d’une intention sp\u00e9culative d\u00e8s l’origine et l’exercice d’une activit\u00e9 habituelle appr\u00e9ci\u00e9e au regard des op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es habituellement par les associ\u00e9s de la SCI.<\/p>\n\n\n\n Pour se pr\u00e9munir d’un tel risque, il est n\u00e9cessaire de pouvoir documenter les raisons objectives qui ont conduit la SCI \u00e0 s’\u00e9carter de son objet social initial en proc\u00e9dant rapidement \u00e0 la revente de son bien (ex. difficult\u00e9s r\u00e9currentes \u00e0 trouver un locataire, modification brutal de l’environnement \u00e9conomique ou r\u00e9glementaire, etc.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Une SCI relevant de l’imp\u00f4t sur le revenu doit en principe se livrer exclusivement \u00e0 des activit\u00e9s civiles: d\u00e9tention d’une immeuble de jouissance (SCI familiale) ou activit\u00e9 locative relevant des revenus fonciers. Bien entendu, rien n’interdit \u00e0 une SCI de vendre le bien immobilier qu’elle exploite mais une telle op\u00e9ration doit relever d’une approche strictement… Les pr\u00e9cautions \u00e0 prendre en cas de revente \u00e0 court terme d’un bien d\u00e9tenu par une SCI<\/h2>\n\n\n\n
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