SCI et option à l'impôt sur les sociétés
Une SCI a en principe pour objet une activité purement civile à savoir la détention et exploitation d'un ou plusieurs biens immobiliers à titre patrimonial.
Au plan fiscal, de telles sociétés relèvent par nature de l'impôt sur le revenu et sont donc exclues du champ d'application de l'impôt sur les sociétés.
On parle alors de sociétés fiscalement transparentes: bien qu'ayant une personnalité fiscale propre, leurs résultats sont imposés entre les mains de leurs associés à l'impôt sur les revenus.
Une SCI peut toutefois décider d'opter pour être soumise à l'impôt sur les sociétés et renoncer à l'impôt sur le revenu.
Option pour l'impôt sur les sociétés: quel intérêt pour les SCI?
Rappelons tout d'abord que l'option à l'impôt sur les sociétés pour les SCI était irrévocable jusqu'à l'intervention de la loi de finances pour 2019.
En tout état de cause, les conséquences fiscales liées à une option pour l'impôt sur les sociétés doivent être évaluées avec précaution.
D'une manière générale, l'intérêt d'opter, et par conséquent de renoncer à l'impôt sur le revenu, va dépendre de l'ampleur du projet envisagé, et de sa nature.
En effet, le régime de la transparence fiscale doit être privilégié lorsque les actifs immobiliers ont vocation à être conservés à long terme et que les loyers perçus par la SCI restent modestes.
Dans cette perspective, la fiscalité va peser sur l'associé durant la location du bien, l'impôt sur les revenus fonciers pouvant être significatif compte tenu de sa progressivité.
Mais ce dernier pourra bénéficier d'une exonération totale ou partielle en sortie, lors de la cession du bien (bénéfice d'un abattement pour durée de possession).
A l'inverse, si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus seront plus faiblement taxés en raison d'une part de la possibilité d'amortir le bien (amortissement fixé à 2 - 2,5% par an en règle générale pour les immeubles) et, d'autre part, compte tenu du taux d'IS. U
Une telle option pour l'impôt sur les bénéfices peut être particulièrement intéressante lorsque le bien constitue de l'immobilier d'entreprise.
Côté inconvénient, la plus-value de revente sera lourdement taxée en raison d'une part de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et, d'autre part, en l'absence de dispositif d'exonération.
En revanche, la déduction des intérêts d'emprunt est en principe autorisée sans restriction que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés.
Il convient donc, dès l'acquisition de l'immeuble, de se positionner en fonction des objectifs poursuivis et de la nature de l'immobilier détenu.
La question du régime d'imposition des SCI, et donc de l'opportunité d'une option pour l'impôt des sociétés, doit donc être étudiée au cas par cas.
Les modalités d'option des SCI à l'impôt sur les sociétés
En application des dispositions de l'article 239-1 du CGI, l'option pour l'impôt sur les sociétés des SCI prend obligatoirement la forme d'un écrit.
Ce courrier doit être adressé au service des impôts territorialement compétent ou, à la création, auprès du Centre des formalités des entreprises (le service de l'enregistrement n'est en principe pas compétent).
Le courrier d'option doit indiquer les éléments suivants: la désignation de la SCI et l'adresse de son siège social, le nom, prénoms et adresse de chacun de ses associés, la répartition du capital social.
Cette option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts.
En l'absence de précisions statutaires, il convient que chaque associé signe l'option pour l'impôt sur les sociétés.
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