Contester la valeur locative cadastrale de votre bien: un bon moyen pour réduire votre taxe d’habitation / taxe foncière

La pression fiscale en matière de taxes locales (taxe d'habitation et taxe foncière) se fait de plus en plus forte sur les contribuables, qu'ils soient propriétaires ou simples locataires, à mesure que l'Etat se désengage du financement des collectivités locales. La large exonération accordée à partir de 2018 aux ménages français en matière de taxe d'habitation risque également de contraindre les collectivités locales, soucieuses de leurs autonomies financières, à augmenter les taux d'imposition des impôts locaux.

Si vous êtes un professionnel occupant un local commercial, vos cotisations de taxe foncière et/ou de CFE ont peut-être augmenté depuis l'entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP - voir notre article ici).

Dans ce marasme fiscal, le meilleur levier d'économies en matière de taxes locales pour tout contribuable consiste à agir sur sa base d'imposition, c'est à dire en contestant la valeur cadastrale locative de son bien.

Pour les locaux commerciaux, nous mettons à votre disposition un outil de diagnostic en ligne de vos bases d'imposition, accessible à partir du menu E-taxes Locales.

Pour les locaux d'habitation, c'est en dessous que ça se passe. Bonne lecture!

1. Notion de valeur locative cadastrale
2. Contester le coefficient d'entretien du local plutôt que sa catégorie
3. Conditions de la contestation de la valeur locative cadastrale de votre bien

Retour sur cette notion complexe et sur les opportunités de contestation qu'elle offre au contribuable avisé.

La valeur locative cadastrale: assiette des impôts locaux

La valeur locative cadastrale (appelée aussi revenu cadastral) des locaux à usage d'habitation correspond au loyer annuel théorique défini par l'administration fiscale sur la base des informations et données fournies par le contribuable.

Cette donnée, la valeur locative cadastrale, est essentielle puisqu'elle détermine le montant de vos impots locaux, obtenu après application du taux fixé par la collectivité locale concernée (commune, département, région).

Il faut toutefois garder à l'esprit qu'il ne s'agit pas du loyer annuel qu'est censé procurer votre bien mais d'un loyer théorique obtenu par comparaison.

En effet, ce loyer est fixé à partir d'un tarif au mètre carré déterminé pour le local de référence de la commune qui a été sélectionné par l'administration fiscale, compte tenu de caractéristiques similaires à celles de votre bien, pour en déterminer la valeur locative cadastrale.

Il s'agit donc d'une évaluation par comparaison.

Les locaux de comparaison sont déterminés par chaque commune ou collectivité et répartis entre immeubles collectifs et maisons individuelles.

Les locaux de référence sont ensuite classifiés en huit catégories, selon leur architecture, la qualité de leur construction, leur distribution et leurs équipements (de "grand luxe" à "très médiocre").

Il est donc indispensable de connaître la catégorie dont relève votre bien, ainsi que le local de référence (dont dépend le tarif au m2) qui a été sélectionné par l'administration fiscale pour évaluer la valeur locative cadastrale de votre bien.

Ces éléments (catégorie du bien, local de référence, tarif au m2) figurent sur la fiche d'évaluation de votre bien, et non sur votre avis de taxe foncière ou d'habitation.

Vous pouvez obtenir communication de cette fiche d'évaluation ou fiche de calcul (formulaire 6675) au Centre des Impôts Fonciers (CIF) dont vous relevez (pour les modalités d'obention de ce document et plus généralement de contestation de votre valeur locative cadastrale, voir plus bas).

La valeur locative cadastrale est ensuite le résultat des deux composantes suivantes:

1. La surface pondérée;
2. multipliée par le tarif au m2 du local de référence sélectionné pour l'évaluation de votre bien.

La contestation de la valeur locative cadastrale peut donc porter sur ces deux composantes: le calcul de la surface pondérée d'une part, et, d'autre part, le choix du local de référence.

La surface pondérée du local d'habitation

La notion de surface pondérée est relativement complexe dans la mesure où elle est obtenue après application de nombreux correctifs et coefficients relativement difficiles à appréhender.

Pour autant, nous verrons que, parmi tous ces éléments, seul le coefficient d'entretien présente un véritable intérêt lorsqu'il s'agira de contester efficacement la valeur locative cadastrale de votre bien.

Quoi qu'il en soit, les étapes successives suivantes permettent de déterminer la surface pondérée de votre local d'habitation:

1. Mesurer la surface réelle des pièces de votre habitation
2. Appliquer un coefficient d'importance qui dépend de la surface et de la catégorie du local
3. Appliquer un correctif d'ensemble qui se décompose lui-même en 4 sous catégories: le (fameux) correctif d'entretien, deux correctifs de situation et un correctif d'ascenseur
4. Evaluer les équivalences superficielles c'est à dire ajouter des m2 théoriques en fonction des éléments de confort
5. Faire le total des surfaces réelles ainsi corrigées pour obtenir la surface pondérée nette à laquelle s'appliquera le tarif au m2 du local de référence

Ainsi, l'un des premiers correctif appliqué aux surfaces réelles du local est le correctif d'ensemble.

Or ce correctif est fonction de la catégorie du local à évaluer.

De prime abord, il pourrait dès lors être tentant, après avoir déterminé la catégorie de votre bien sur la base de sa fiche de calcul, de chercher à faire basculer votre local d'habitation dans une catégorie inférieure, par exemple en demandant à relever de la catégorie 4 (confortable) plutôt que de la catégorie 3 (très confortable), au regard des (nombreux) critères listés par l'article 324 H de l'annexe III au CGI.

Pourtant, outre le fastidieux travail auquel vous devrez vous livrer (analyse de chaque critère du correctif d'ensemble), le changement de catégorie, vers une catégorie inférieure, de votre logement aura en général un impact très limité sur le montant de votre taxe d'habitation ou taxe foncière, le correctif étant calculé par dixième.

En d'autres termes, vous ne pourrez guère espérer qu'une diminution de 10% de vos impôts locaux, et ce, au prix d'un effort d'analyse important.

Par ailleurs, il arrive, dans certaines communes, que des catégories inférieures se voient appliquer des tarifs au m2 plus élevés que les catégories supérieures!

Demander à changer de catégorie de local n'est donc pas toujours une stratégie payante pour contester la valeur locative cadastrale de votre bien et, partant, pour obtenir une diminution de vos impôts locaux.

Valeur locative cadastrale: l'intérêt de contester le coefficient d'entretien du local d'habitation plutôt que sa catégorie

Parmi les multiples correctifs appliqués pour déterminer la valeur locative cadastrale d'un local d'habitation, le coefficient d'entretien présente un grand intérêt.

Ce coefficient ou correctif d'état d'entretien est fixé selon le barème de l'article 324 Q de l'annexe III au CGI:

1. Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation: coeff. de 1,20
2. Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations: coeff. de 1,10
3. Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité: coeff. de 1
4. Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées: coeff. de 0,90
5. Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties: coeff. de 0,80

Or le coefficient d'entretien est fixé à l'origine par le premier propriétaire du local d'habitation neuf, à l'achèvement de la construction.

Cette déclaration d'achèvement (souscrite au moyen d'un formulaire H1 ou H2) est alors prise en compte par l'administration fiscale, cette dernière affectant au local ainsi achevé le coefficient maximum, soit 1,20, c'est à dire une construction n'ayant besoin d'aucune réparation.

Par la suite, l'administration est censée réviser annuellement ce coefficient, ce qui n'est jamais réalisé en pratique.

Ainsi, un bien construit en 1990 ne mérite généralement plus de se voir appliquer un coefficient d'entretien de 1,20. Il pourra alors être justifié, en fonction de son état actuel, de demander la correction à la baisse de son coefficient d'entretien, par exemple en retenant un barème de 0,90 (état médiocre) si le bâtiment s'est dégradé avec le temps en l'absence de travaux d'entretien ou de remise en état.

Bien entendu, chaque situation est particulière et votre bien doit faire l'objet d'une appréciation en fonction de sa situation concrète.

Pour les besoins d'une telle appréciation, les précisions du BOFiP BOI-IF-TFB-20-10-20-50, qui fixent les critères d'évaluation de l'état du local en fonction de ses différentes composantes (gros oeuvre, huisseries etc.), pourront s'avérer particulièrement utiles afin de solliciter la correction de l'état d'entretien de votre local d'habitation.

Mais rien n'interdit également de contester, outre le coefficient d'entretien appliqué à votre bien, le choix du local de référence effectué par l'administration si ce choix semble inadapté au regard des différences objectives significatives existant entre ce local de comparaison et votre bien (ex. sa taille, son emplacement, ses aménagements etc.).

Assurez-vous toutefois de pouvoir proposer un local de référence de substitution qui soit pertinent au regard des caractéristiques de votre local et, bien sûr, dont le tarif au m2 s'avère moins élevé qui celui du local de référence sélectionné par l'administration fiscale. Une connaissance approfondie du marché immobilier de votre commune est donc requise.

Comment contester votre valeur locative cadastrale et dans quels délais? Utilisez notre modèle de réclamation

Démarches préalables: obtenez la communication de la fiche d'évaluation de votre local d'habitation

Avant toute demande de réexamen de la situation de votre local d'habitation, il convient d'obtenir de la part du Centre des Impôts Fonciers (CIF) dont dépend votre bien la fiche d'évaluation de votre habitation.

Sur ce document figurent les éléments indispensables à toute contestation: catégorie affectée à votre bien, local de référence, surface pondérée retenue et tarif au m2 appliqué.