Sociétés civiles immobilières (SCI): de l’intérêt d’opter à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI est la forme sociale privilégiée pour réaliser un investissement immobilier, eu égard à la simplicité de sa création et la souplesse de son fonctionnement. Elle constitue également un outil pertinent de transmission du patrimoine immobilier constitué.

Du côté de la fiscalité, là encore, la souplesse est de mise puisque deux régimes fiscaux sont possibles : l’IR ou l’IS.

En effet, une SCI relève en principe du régime fiscal applicable aux sociétés de personnes et, comme telle, est assujettie à l’IR.

Mais une option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux lui est ouverte avec pour conséquence d’assujettir la SCI à l’IS.

Le choix du régime fiscal doit toutefois être mûrement réfléchi et doit tenir compte de nombreux facteurs : les caractéristiques intrinsèques de l’investissement, le financement nécessaire à sa réalisation, le niveau d’imposition des associés de la SCI, les objectifs patrimoniaux poursuivis par ces derniers etc.

1. SCI : champ d’application de l’option à l’IS
2. SCI : modalités de l’option IS et effets
3. Les avantages et les inconvénients du passage à l’IS de la SCI
4. Option IS de la SCI ou maintien de l’IR : cas pratique
5. Conclusion

SCI : champ d’application de l’option à l’IS

Les SCI sont des sociétés de personnes et relèvent naturellement de l’impôt sur le revenu.

Les résultats tirés de l’exploitation des actifs immobiliers appartenant à la SCI sont déterminés à son niveau, mais imposés au nom de ses associés.

C’est pourquoi au plan fiscal deux types de déclarations sont souscrites annuellement : une déclaration propre à la SCI (formulaire 2072-S-SD) et la déclaration de revenus propre à chaque associé personne physique sur laquelle est reportée la quote-part de revenu lui revenant (déclaration 2042 et déclaration catégorielle 2044).

Ainsi, la SCI a bien une personnalité juridique et fiscale propre, mais ce sont ses associés qui sont redevables de l’impôt dû sur la quote-part de revenu leur revenant.

On parle de « translucidité fiscale ».

Par exception, la SCI peut relever de plein droit de l’impôt sur les sociétés, à raison du caractère commercial de son activité (ex. société civile se livrant à une activité de marchand de biens).

En dehors de ce cas particulier, une SCI peut relever de l’IS à condition d’opter formellement pour ce régime d’imposition.

SCI : modalités de l’option à l’IS et effets

Pour être valable, l’option doit répondre à des conditions formelles relativement strictes.

En effet, l’option prend la forme d’un courrier notifié au Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu du principal établissement de la SCI et indiquant :

• la désignation de la société et l’adresse du siège social ;
• les nom, prénoms et adresse de chacun des associés ou participants ;
• la répartition du capital social entre les intéressés.

D’autre part, le courrier d’option à l’IS doit être signé par tous les associés ou selon les modalités prévues par ses statuts.

Autrement dit, l’exigence de la signature de tous les associés ou participants de la société n’est requise que dans l’hypothèse où les statuts de la SCI ne prévoient aucune modalité particulière d’exercice de l’option.

L’option est également valablement exercée dans le cadre de la déclaration d’existence lorsque la case prévue pour l’exercice de cette option sur le formulaire d’immatriculation est cochée.

L’option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés.

Enfin, cette option est en principe irrévocable.

Toutefois, la loi de finances pour 2019 a prévu un droit de révocabilité de l’option qui doit s’exercer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée.

En cas de renonciation à l’IS, la SCI ne peut plus opter à nouveau pour cet impôt.

A défaut d’exercice du droit de renonciation à l’option pour l’impôt sur les sociétés dans le délai de cinq exercices, l’option devient irrévocable.

Cette option entraîne les conséquences fiscales suivantes :

• Imposition immédiate des revenus en cours (en ce compris les loyers courus non encore encaissés sous déduction des dépenses engagées mais non encore réglées).
• Imposition immédiate de la plus-value latente sur les actifs immobiliers détenus à la date de l’option, sauf option pour le bénéfice du régime d’atténuation prévu à l’article 202 ter-II du CGI sous réserve :
  • D’inscrire l’immeuble à l’actif du bilan d’ouverture de la SCI de la première période d’assujettissement à l’IS en faisant apparaître les amortissements qui auraient pu être déduits si la SCI avait, dès l’origine, été soumise à l’IS (continuation du plan d’amortissement à la date de l’option).
  • De produire une déclaration 2072 de cessation dans les 60 jours suivant l’option IS
• Taxation aux droits d’enregistrement si les actifs immobiliers ont été acquis par voie d’apport

Compte tenu du mécanisme d’atténuation de l’article 202 ter-II du CGI, il convient de retenir que les conséquences d’une option à l’IS demeurent limitées à la taxation des loyers en cours.

Les avantages et les inconvénients du passage à l’IS de la SCI

Les avantages de l’option IS

Le principal avantage du régime IS réside dans la possibilité de réduire fortement l’imposition pendant l’exploitation des actifs immobiliers.

En effet, les résultats d’exploitation de la SCI vont être diminués de l’amortissement comptable des immeubles, des intérêts financiers et de la rémunération de la gérance (sous réserve de sa normalité).

En outre, l’imposition des résultats sera relativement faible compte tenu du taux réduit de 15% applicable jusqu’à 38 120 € de bénéfice fiscal.

La réduction progressive du taux de l’IS (25% à compter de 2022) constitue également un argument supplémentaire en faveur de l’option à l’IS.

Enfin, en régime IS, la SCI génère, en règle générale, des flux de trésorerie nets de fiscalité plus importants que dans un régime IR ce qui permet d’améliorer le rendement global des actifs par le placement par la SCI de la trésorerie excédentaire.

Les inconvénients de l’option IS

L’inconvénient principal de l’option à l’IS réside dans la lourde taxation intervenant à la cession des actifs.

En effet, la sortie des actifs entraîne :

• La taxation de la plus-value de cession à l’IS sur une assiette très importante (différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable) : si les actifs cédés sont complétement amortis, c’est l’intégralité du prix de cession qui sera soumis à l’IS
• Une taxation à l’impôt de distribution pour appréhender la trésorerie de cession au niveau des associés (flat tax de 30%, sauf option pour le barème, calculée sur la trésorerie nette d’IS distribuée)
• En cas de dissolution de la SCI, une taxation au droit de partage de 2,5% calculée sur le boni de liquidation de la SCI

A l’inverse, en régime IR, la sortie des actifs peut se faire en exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et, en matière de prélèvements sociaux, après 30 ans.

Il importe donc de mesurer précisément les conséquences fiscales de l’option à l’IS en comparant le coût fiscal global des deux régimes en fonction de la stratégie d’investissement des associés, de leur niveau d’imposition et des caractéristiques intrinsèques du ou des actifs immobiliers.

Je vous propose de faire cet exercice de comparaison au travers d’un cas pratique.

Option IS de la SCI ou maintien de l’IR : cas pratique

Pour ce calcul, nous prendrons les hypothèses suivantes :

• Acquisition d’un immeuble pour 300 000 € en 2019, dont 240 000 € pour le bâti (base de l’amortissement IS)
• Taux d’amortissement : 2,5% (soit une durée d’amortissement de 40 ans)
• Loyer annuel : 24 000 €
• Charges d’exploitation : 6 000 €
• Revalorisation annuelle des loyers : 1%
• Emprunt : 270 000 sur 20 ans au taux de 2% assurance comprise (annuité de 16 390 €)
• Apport en capital : 30 000 €
• Taux moyen d’imposition de l’associé : 30%
• Prix de cession à 30 ans : 350 000 €

Dans l’exemple donné, on s’aperçoit que le coût fiscal pendant l’exploitation, nettement moins favorable en régime IR (281 k€ en IR versus 62 k€ en IS), est compensé lors de la cession des actifs immobiliers (0 € en IR versus 228 k€ en IS).

En première analyse, il semble fiscalement plus intéressant de ne pas opter à l’IR si la cession intervient après 30 ans.

Toutefois, le gain d’impôt n’est pas significatif (moins de 10 k€) et n’apparaît pas suffisant pour justifier le maintien d’un régime IR.

En effet, malgré une économie globale de l’ordre de 10 k€, l’effort de trésorerie est important pendant cette période et impute d’autant la capacité d’épargne de l’associé.

A l’inverse, lorsque le taux moyen d’imposition de l’associé est de 41%, l’option IS apparaît beaucoup plus avantageuse :

En effet, dans cette situation, l’IS redevient nettement favorable compte tenu d’une augmentation significative du poids de l’imposition pendant l’exploitation en régime IR.

On le voit, il est important d’avoir une vision à long terme des effets d’une option à l’IS et de tenir compte d’un ensemble de paramètres pour valider ou non le passage à l’IS d’une SCI.

Conclusion sur l’intérêt du passage à l’IS pour un SCI

En synthèse, les critères de décision doivent systématiquement tenir compte de la stratégie patrimoniale des associés.

Si l’on souhaite opter pour une stratégie de capitalisation induisant une plus faible taxation pendant l’exploitation, par exemple dans une optique de transmission : l’option IS sera à privilégier

A l’inverse, si l’effort de trésorerie induit par une forte taxation pendant l’exploitation n’apparaît pas insurmontable (en cas d’apport en capital important ou d’un faible taux moyen d’imposition), on privilégiera un régime IR permettant une taxation allégée lors de la cession des actifs immobiliers