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Abattement de 30% en cas de détention de la résidence principale au travers d'une SCI – QPC en cours

Abattement de 30% en cas de détention de la résidence principale au travers d'une SCI – QPC en cours

ISF et résidence principale: quid des titres d’une SCI de jouissance?

Pour le calcul de l’assiette imposable à l’ISF (désormais IFI), l’article 885 S du CGI prévoyait l’application d’un abattement de 30% pratiqué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant la résidence principale du redevable.

Cette mesure de tempérament a été reprise dans le cadre de l’instauration de l’IFI puisque l’article 973-I du CGI prévoit également un tel abattement pour l’immeuble occupé à titre de résidence principale.

Le cas de la détention d’un tel immeuble par une SCI de jouissance n’est toutefois pas expressément prévu par le texte, tant en matière d’ISF que d’IFI.

Aussi, une lecture rigoureuse du texte devrait exclure l’application de l’abattement de 30% aux titres de SCI ayant pour objet la détention de la résidence principale du redevable.

QPC 19-14.256: la constitutionnalité de l’abattement ISF de 30% sur la résidence principale en question

Il ne fait pas de doute qu’au regard de l’ISF, la résidence principale connaît un sort différent selon qu’elle est détenue directement par le contribuable assujetti ou au travers d’une SCI de jouissance puisque, dans le premier cas, sa valeur vénale n’est retenue dans l’assiette de l’impôt que pour 70% tandis que, dans le second cas, c’est l’intégralité de sa valeur vénale qui est retenue.

Une telle différence de traitement, instaurée par le législateur, est-elle susceptible de créer une rupture d’égalité devant la loi et les charges publiques, principes garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen?

C’est précisément le sens de la Question Prioritaire de Constitutionnalité qui a été posée par deux contribuables à la Cour de Cassation, laquelle a décidé de renvoyer l’examen de cette question, portant sur la constitutionnalité des dispositions du CGI, au Conseil Constitutionnel.

Le Conseil devra donc dire si, au regard des objectifs de la loi, une telle discrimination apparaît justifiée compte tenu des différences de situation observées entre la détention de la résidence principale en direct ou au travers d’une SCI ou si, au contraire, cette différence de traitement crée une rupture d’égalité entre les contribuables contraire à la constitution.

Dans ce dernier cas, le Conseil Constitutionnel ne manquera pas de censurer le texte qu’il appartiendra alors en principe au législateur de modifier afin de le rendre conforme aux principes constitutionnels d’égalité devant la loi et les charges publiques.

A ce stade, il peut être opportun pour les contribuables concernés de déposer une réclamation avant le 31 décembre 2019 au titre des déclarations ISF 2017.

En tout état de cause, il faudra être attentif au sens de la décision du Conseil Constitutionnel, attendue en début d’année prochaine, et en tirer les conséquences en matière d’IFI.

Mise à jour: le Conseil Constitutionnel, dans une décision du 2020-820 QPC du 17 janvier 2020, juge que la différence de traitement instaurée par le texte de l’article 885 S du CGI repose sur une différence de situation objective en rapport direct avec la loi. En effet, le Conseil estime, d’une part, que les titulaires des parts de SCI ne détiennent pas de droits attachés à la qualité de propriétaire des immeubles et, d’autre part, que la valeur de ces parts ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles détenus par de telles sociétés.

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