Valeur locative des locaux professionnels à compter de 2017 : quelles opportunités ?

Introduite par l’article 34 de la loi 2010-1658 du 29 décembre 2010 et reportée à deux reprises, la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels (RVLLP) est effective depuis le 1er janvier 2017.

Comprendre la réforme : les nouveaux critères de fixation de la valeur locative des locaux professionnels

A compter du 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la RVLLP disposent désormais d’une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation.

La révision est limitée aux locaux professionnels, soit :

• Les locaux commerciaux et biens divers mentionnés à l’article 1498 du CGI
• Les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens l’article 92 du CGI. Il s’agit des locaux des professions libérales et, plus généralement, des titulaires de bénéfices non commerciaux (BNC)
• Les propriétés affectées à un usage professionnel, spécialement aménagées pour l’exercice d’une activité particulière

Il y a lieu de noter que les locaux industriels sont concernés par la révision lorsqu’ils sont évalués comme les locaux commerciaux.

Sont donc exclus de la RVLLP les locaux industriels évalués selon la méthode comptable prévue à l’article 1499 du CGI et, bien entendu, les locaux d’habitation.

Votre local professionnel est-il concerné par la RVLLP ?

Pour le savoir, il suffit de vous référer à votre avis de taxe foncière 2017, ou votre avis CFE 2018 :

• Vous êtes concerné si en page 1 de votre avis figure la mention d’une phrase généraliste sur la révision des valeurs locatives des locaux professionnels dans le cadre intitulé « Votre situation » :« Le montant de l’impôt prend en compte la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (voir notice paragraphe « révision des valeurs locatives des locaux professionnels »)
• Vous êtes concerné si en page 4 de votre avis (en bas à gauche), est indiqué le montant du lissage annuel de votre cotisation

Avis TF/CFE : les points d’attention et les opportunités de la révision de la valeur locative des locaux professionnels

Dans le cadre de la mise en œuvre de la RVLLP, l’administration fiscale a adressé, en 2013, à l’ensemble des propriétaires de locaux professionnels, des déclarations 6660 REV-K à remplir par ces derniers.

Chaque déclaration correspondait à une unité d’évaluation, laquelle correspond pour chaque propriété ou fraction de propriété à une utilisation distincte.

La référence à une unité d’évaluation devait permettre, dans le cadre la révision des bases, d’établir l’imposition à raison de l’occupation effective et réelle d’un local.

Mais la complexité des situations et les discordances entre les unités d’évaluation existantes dans les bases et leur configuration réelle a donné lieu à de nombreuses erreurs et donc, de surimposition à la CFE et à la taxe foncière.

La mise en œuvre de la révision doit donc conduire chaque assujetti à être vigilant et analyser scrupuleusement les avis reçus à partir de 2017, en particulier sur les points suivants :

• Rattachement du local en cause au regard de la nature et la destination de l’activité à la bonne catégorie : à chaque catégorie (39 réparties en 10 sous-groupes) correspond un tarif au m2
• Répartition correcte des surfaces en fonction des catégories d’utilisation (P1, P2, P3, Pk1 et Pk2) : cette répartition impacte directement la valeur locative sur laquelle s’applique le tarif au m2, compte tenu des pondérations qui sont attachées à chaque type de surface (coefficients allant de de 0,2 à 1)
• Détermination de la surface réelle du local à évaluer : il s’agit d’une définition propre à la fiscalité locale qui ne se confond pas avec la surface utile donnée par les géomètres. Il ne s’agit pas non plus de la surface mentionnée habituellement dans les baux qui comprend une fraction des parties communes (non comprises dans l’unité d’évaluation d’où un risque de surimposition)
• Correcte application des mécanismes de correction (coefficient de neutralisation, planchonnement et lissage) : ces mécanismes impactent de façon dégressive les cotisations sur la période 2017 à 2025)

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